Obstajajo dve osnovni izračuni za stroške CAM: spremenljivi CAM-stroški, pri katerih je potreben znesek najemnika za povečanje na podlagi številnih dejavnikov; in pavšalne stroške CAM, če so pristojbine fiksni znesek.
Najemnine CAM se lahko izplačujejo mesečno, četrtletno, letno ali celo občasno zaračunavajo, saj so potrebna velika popravila stavbe ali celotnega poslovnega / industrijskega parka.
Provizije za CAM se lahko stopnjevajo z drugačno stopnjo kot mesečna najemna stopnja, ker so ponavadi bolj spremenljive. Torej je pomembno tudi, da vaša razlika v najemu med "spremenljivimi" in "fiksnimi" CAM-stroški ter vključi nekakšno zgornjo mejo ali, maksimalno, vaše pristojbine CAM lahko vsako leto povečate. Ta stopnja povečanja bi morala biti ločeno upoštevati, kolikšen se osnovni najem povečuje vsako leto.
Večina opredelitev CAM dajatev je zavajajoče in preveč ozko
Obstaja veliko spletnih opredelitev tarif za CAM, ki opredeljujejo CAM pristojbine kot najemnika, ki delijo neposredne stroške vzdrževanja zelo specifičnih skupnih območij. Te poenostavljene opredelitve niso povsem točne in lastnik lahko vključuje številne posredne stroške, kot so stroške CAM, ki niso tako očitne.
Ta praksa se je zelo razpravljala med strokovnjaki iz industrije, ali je to etično ali celo zakonito. Skratka, nikoli ne bi smeli podpisati najema, ne da bi razumeli, kaj pokrivajo stroški CAM v vašem edinstvenem komercialnem najemu .
Namen CAM pristojbin: Za kaj se plačujejo CAM?
Oba CAM in Load Factor pristojbine imajo isti osnovni namen: od najemnikov zahtevajo, da pokrijejo neposredne stroške najemodajalca za "skupna območja". Skupna področja lahko vključujejo tako notranje (hodnike, dvigala, lobije, javne kopalnice itd.) Kot zunanje stroške (parkirišča, urejena območja itd.).
Prepričajte se, da ste v najemu navedli točno tisto, kar pokrivajo vaše pristojbine za CAM, kako pogosto jih je treba plačati in koliko jih je mogoče vsako leto povečati. Če boste morali pomagati pri stroških večjih obnovitvenih del, kot so odlaganje parkirišča ali kakršne koli strukturne popravke, jih dobite v pisni obliki. Najemodajalec seznama, ko smo to popravilo, ki smo jih nazadnje naredili in kdaj so načrtovani ali pričakujejo, da bodo izvedeni v prihodnosti.
Vsi stanodajalci ne bodo zahtevali, da najemniki pomagajo pri stroških, kot so strešna kritina, vzdrževanje parkirišč in strukturna popravila in dejansko ni "standard", ki se nanaša na najem, zato se ne zanašajte na preprosto videnje "CAM pristojbin" v vašem zakupu - bodite prepričani CAM pristojbine so pojasnjene.
Najemodajalec lahko vključuje širok razpon stroškov, ki so preprosto navedeni kot "CAM dajatve" ali "upravne takse", ker so to stroški, ki jih plačuje lastnik v korist vseh najemnikov. Če najemnine CAM niso jasno navedene ali pojasnjene v zakupu, se prepričajte, da ste posebej vprašali, ali plačate za katero koli od naslednjih stvari:
- Varnostni sistemi ali plače ali drugi stroški, povezani z varnostnim osebjem na kraju samem.
- Dovoljenja, davki, zavarovanja ali kakršni koli pravni stroški.
- Oglaševanje, znaki ali drugi splošni režijski stroški, ki jih ima najemodajalec za obratovanje ali promocijo stavbe (tj. Plače ali ugodnosti za zaposlene na terenu ali celo izven kraja zaposlitve).
- Popravila in obnova premoženjskega vzdrževanja premoženja, vključno z dodatki ali redizajniranimi površinami, zunanjimi slikami, zunanjimi ali parkirnimi svetilkami, tlakovci ali ponovnimi površinami, strešnimi kritinami ali popravili in nadgradnjami na centralne vodovodne, električne, kanalizacijske in HVAC sisteme.
- Komunalne storitve, najemnino ali druge stroške vzdrževanja ločenih pisarniških prostorov za najem ali na ali izven kraja.
Zakaj je pomembno, da se natančno razumejo Kaj se zaračunajo CAM v vaši komercialni najemu
Leta 1989 sem najemal industrijski prostor, da bi odprl obrtno in hobi trgovino. Park je bil v dobrem stanju in najemodajalec je bil družinski družabnik in najemnino je zmanjšal za tretjino kot vljudnost. To je bil prvi industrijski najem, ki sem ga podpisal, in nisem popolnoma cenil moči pristojbin CAM. Z drugimi besedami, podpisal zavezujoč pravni dokument brez pojma, kaj sem podpisal.
Nisem vedel, kaj je bil Triple Net Lease, le da se ne bi smel podpisati. Spraševal sem lastnika o kakšni vrsti zakupa sem podpisal in nikoli nisem slišal izraza "Triple Net". Namesto tega mi je bilo povedano, da je moj najem imel CAM in upravne takse. V tistem času nisem vedel, da so administrativne pristojbine vključevale davke, zavarovanja in celo vrsto drugih zelo dragih stroškov.
Le mesec dni po najemu je lastnik parka začel obsežno obnovo parkov, vključno s preoblikovanjem sprednjih enot, da bi bili bolj podobni maloprodajnemu prostoru. Znaki so bili spremenjeni, stavba je bila prebarvana, nekatere strukturne spremembe pa so bile na sprednji strani industrijskega parka.
Račun je bil razdeljen med vse najemnike, in čeprav sem imel zelo majhno enoto, sem bil zaljubljen z računom 5.000 dolarjev - moj del nadgradnje parka, čeprav je moja enota na strani in nikakor ni imela koristi od nobenih izboljšav . Drugi najemniki so bili nagrajeni s skoraj 20.000 $ v pristojbinah za obnovo. Če bi natančneje prebral najem, bi vedel dovolj, da bi vsaj vprašal, ali bi bilo v bližnji prihodnosti načrtovano nadgradnjo in da je tisto, kar sem mislil, da je preprost zakup , dejansko bil Trojanski neto zakup v preobleki.
Povzetek CAM pristojbin
- CAM je kratica za "vzdrževanje skupnega prostora".
- Stroški CAM se dodelijo najemnikom sorazmerno: bolj kvadratni posnetki najemnine najemnine, večji odstotek CAM stroškov, ki jih mora plačati.
- Najemnik (najemnik) plača CAM lastnika (najemodajalca), da pomaga pokriti stroške režijskih stroškov in obratovalne stroške, in najemodajalci lahko poskušajo vključiti veliko različnih stroškov kot takse za CAM.
- Skupna področja na splošno vključujejo dostop do prostora, ki jih uporabljajo, imajo koristi ali jih delijo vsi najemniki, in skoraj vedno vključujejo hodnike, dvigala in stopnišča, lobije in javne sanitarije.
- Za zunanje prostore, kot so pločniki in parkirišča, lahko zaračunavamo tudi takse za CAM. V nekaterih primerih tudi za objekte izven kraja nastanka.
- Upravne takse se lahko zaračunajo na podlagi odstotka tarife CAM-a za stroške poslovanja in vzdrževanja, povezane z neobičajnimi območji ali plačami - stvari, ki niso resnično skupni stroški in stroški, pri katerih bodo večina najemnikov ugovarjala prispevanju.
- Vsi najemodajalci ne zaračunavajo CAM provizij, večina jih še vedno opravlja, zlasti v komercialnem industrijskem prostoru in maloprodajnih najemih.
- Ne glede na to, kaj najemodajalec kliče pristojbine, če plačujete za vzdrževanje, davke in zavarovanje, je vaš najem Triple Net Lease - najmanj ugoden od vseh najemov za najemnike.