Zakaj vesolje, ki ga zasedate, ni vse, za kar ste plačali
Meritve, uporabljene pri določanju komercialnih prostorskih najemov, temeljijo na smernicah, ki jih določi Združenje lastnikov in upravljavcev stavb (BOMA) International in veljajo za industrijske standarde po vsej ZDA.
Veliko komercialnih najemov uporablja standarde BOMA in zaračunava mesečno najemnino na podlagi " Rentable Square Feet ", ne na uporabnih kvadratnih stopnicah . "To je pomembno razumeti, ker če ste citirani po ceni 1,25 USD za uporabno kvadratno nogo, se lahko to končate ki dejansko plačuje za vsak mesec.
Najemne kvadratne noge
Uporabna kvadratna noga je število kvadratnih čevljev, ki jih najemnik dejansko zaseda. Vendar obstajajo tudi drugi deli stavbe, ki jih vsi najemniki uporabljajo ali imajo koristi od njih. Ti deli so znani kot skupna območja in vključujejo hodnike, stopnišča, dvigala in lobije.
Količina kvadratnih čevljev za skupne prostorske prostore je razdeljena med vse najemnike s sorazmerno osnovo. Vsak najemnik plača del lastnikovih stroškov za ta skupna območja.
Ko so te pristojbine dodane v uporabne kvadratne noge, se končni rezultat imenuje "rentabilna kvadratna noga".
Da bi stvari postale še bolj zmede, se ta praksa dodajanja skupnih stroškov za uporabne kvadratne noge imenuje " Load Factor ". Stroški faktorja obremenitve se običajno povečujejo vsako leto po stopnji, ločeni od povečanja najemnine za uporabne kvadratne čevlje.
To pomeni, da se boste morda morali vsako leto dvakrat dvigniti najemnine: eno za faktor obremenitve in eno za uporabno najemnino kvadratnih stopal.
Primer izračuna rentabilnih kvadratnih stopal
Recimo, pisarniški prostor, ki ga najemate, je fizično 500 kvadratnih metrov (uporabni kvadratni čevlji) po ceni 1,25 dolarja na kvadratni čevelj. Vaša uporabna četrtletna najemnina bi bila 625 dolarjev na mesec (500 SF x 1,25 USD). Vendar pa vaš del skupnega območja doda še 100 kvadratnih metrov. Vaša najemnina bo dejansko izračunana na podlagi 600 kvadratnih čevljev, ne pa 500, ki jih dejansko zasedate.
Nekateri najemodajalci pavšal za oba kvadratna čevlja in vaš del skupnega območja v eno številko (to je običajno nepošteno do najemnika), vendar večina zaračuna drugačno stopnjo na kvadratni čevelj za uporabne kvadratne čevlje in za skupne prispevke za najemnine na površino.
Vprašajte za razčlenitev uporabnih in rentabilnih kvadratnih stroškov
Preden celo opazite prostor, se prepričajte, da po telefonu vprašate, kakšno stopnjo se zaračunava za uporabne kvadratne noge in za rentabilne kvadratne noge, ker to pomeni veliko razliko v celotni mesečni najem. In, zapomnite si, če vam nekdo pove, da je prostor "1.500 rentabilnih kvadratnih čevljev", bo dejanska (uporabna) velikost prostora manjša.
Da bi prišli do te nepremičnine, bodo nekateri najemodajalci preprosto povedali uporabno kvadratno stopnjo, vendar navedite rentabilne kvadratne posnetke. Ta zavajajoča praksa naredi prostor večji in cenejši kot je. Potem, ko se pojavi, boste našli prostor, ki je bil velik zvok na telefonu, pravzaprav iz vašega cenovnega razreda in manjši, kot ste si mislili.
Medtem ko je večina realtors pošteno razkriti resnične skupne stroške najemnine po telefonu, še vedno nagibajo k določitvi velikosti prostora kot rentabilne noge - ne kot uporabne noge. Ampak zdaj ste dovolj pametni, da natančno vedite, kaj naj prosijo Realtorja!
Naslednja tabela primerja tri vrste izračunov kvadratnih metrov, uporabljenih v komercialnih najemih. Nekateri zakupi se preprosto zaračunajo po uporabni kvadratni nogi, medtem ko drugi dodajo odstotek skupnega območja na uporabne kvadratne posnetke, da zaračunajo tisto, kar se imenuje rentabilna kvadratna noga.
Izračuni kvadratnih stopal
| Definicije kvadratnih stopal (SF) | |
| Izraz | Opredelitev |
| Uporabna kvadratna stopala | SF prostora, ki ga dejansko zaseda najemnik. |
| Najemne kvadratne noge | Uporaben SF +% SF v skupnih območjih. |
| Gross Square Feet | Skupaj SF celotne stavbe. |
Povzetek
Uporabne kvadratne noge so dejanska velikost prostora, ki ga boste zasedli. Najemne kvadratne noge so vedno večje, ker vključujejo uporabne kvadratne noge in dodatno število kvadratnih čevljev skupnih površin, ki jih ne boste fizično zasedli.
Najemni prostor s faktorjem obremenitve je cena, ki jo želite vedeti, ker boste to plačali. "Za kvadratne čevlje" za uporabne kvadratne čevlje je le del vsega, kar boste plačali vsak mesec.