Glosar poslovnih pogojev leasinga: faktor obremenitve
"Faktor obremenitve" je izraz, ki se nanaša na način izračunavanja skupnih mesečnih stroškov najemnine za komercialnega najemnika . Združuje uporabne kvadratne noge poleg odstotka kvadratnih čevljev skupnih površin, za katere se od najemnika pričakuje, da bodo imeli koristi. Včasih se imenuje faktor "add-on" ali faktor "skupnega območja".
Kaj šteje kot skupna območja?
Skupna območja lahko vključujejo WC, lobije, dvigala, stopnišča in skupne hodnike.
To so področja, na katerih lahko komercialni najemniki, odjemalci in zaposleni dostopajo in bi jih lahko uporabljali.
Uporabna kvadratna stopala v izračunu faktorja obremenitve
Izračuni faktorja obremenitve se začnejo z ugotavljanjem razlike med uporabnimi in rentabilnimi kvadratnimi čevlji. Uporabne kvadratne noge opredeljujejo območje, ki ste ga dejansko in vaše podjetje dejansko zasedali. Drugi najemniki nimajo dostopa do tega prostora. To je vaša trgovina, vaša pisarna, vaša lokacija.
Če najemite prostor za shranjevanje, ki je 25 'x 20', imate 500 kvadratnih metrov uporabnega prostora. To je vaše območje in vaše podjetje lahko domnevno izkoristi vse to. Če zapustite kotiček tega prostega prostora, to je vaša izbira, lahko pa uporabite ta prostor, če želite, da prispeva k vašim uporabnim kvadratnim nogam.
Vi in drugi, ki so povezani z vašim podjetjem, lahko uporabite tudi skupna območja - sanitarije, preddverje, dvigala, hodnike in stopnišča - vendar niso del vaših uporabnih kvadratnih stopal, ker niso izključno vaše.
Izjema lahko obstaja, če ste uporabni kvadratni čevlji razdeljeni v ločene prostore ali na ločena nadstropja. V tem primeru bi vsi načini dostopa, ki jih povezujejo, prispevali k vašim uporabnim kvadratnim nogam. Niso običajna območja, ker jih drugi lastniki in / ali lastniki ne uporabljajo.
Najemne kvadratne noge v izračunu faktorja obremenitve
Zdaj, ko ste identificirali uporabne kvadratne noge, lahko izračunate kvadratne noge, ki jih je mogoče najti, tako da dodate odstotek skupnih področij, ki jih uporabljate vi in / ali vaše stranke.
Odstotek je običajno določil lastnik ali lastnik nepremičnin in je v določeni meri odvisen od vaših uporabnih kvadratnih posnetkov v primerjavi s celotnim kvadratnim gradivom stavbe.
Morda boste imeli nekaj prostora za pogajanja tukaj. Nobenega enotnega odstotka ni, čeprav običajno ne deluje več kot 15 odstotkov. Lahko je odvisno od tega, ali najemite prostor na območju z mnogimi drugimi komercialnimi najemniki, kot je nakupovalni center. Če imajo vaše stranke in naročniki tudi veliko parkirišče, lahko to odstopa.
Izračun faktorja obremenitve
Začnite s skupnimi kvadratnimi posnetki tlorisne površine celotne stavbe. Sedaj odštejte kvadratne posnetke skupnih površin. Ostanite uporabni kvadratni posnetki, vsaj če ste najem celotne stavbe namesto prostora v nakupovalni center ali nakupovalno središče. Razdelite celoten prostor z uporabnimi kvadratnimi posnetki, da dosežete faktor obremenitve.
Če vaši izračuni dosežejo 20 odstotkov in lastnik ponuja 15 odstotkov, verjetno imate dober posel. Če dosežete vrednost 10 odstotkov in lastnik zahteva 15 odstotkov, se boste morda želeli pogajati ali pridobiti pomoč strokovnjaka za nepremičnine, da to storite.
Prav tako boste želeli opozoriti, ali je faktor obremenitve nastavljiv v vašem zakupu, ob ponovnem izračunu ob obnovitvi. Vodenje uspešnega poslovanja je vse o načrtovanju. Če se podjetje ne boočilo in se boste v naslednjem letu soočili z morebitnim znatnim povečanjem obremenitve, bi to lahko bilo katastrofalno. Poslovni najemi so idealno dolgoročni. Ne želite, da bi morali preseliti svoje podjetje.