Nikoli ne sprejmite pogojev za vsako najemnino brez pogajanj o pogojih
Poročevalka CFO Magazine , Laura DeMars, je v previdni izjavi o težavah zloma v industrijo poslovnih nepremičnin jasno pokazala, da lahko celo strokovnjaki za nepremičnine težko razumejo kompleksnost tarif za CAM; "Zaradi kompleksnosti industrije je težko prodreti ..." DeMars dalje navaja:
"V nakupovalnih centrih, na primer, najemniki običajno plačajo vzdrževanje zgradbe s pristojbino za vzdrževanje skupne površine (CAM). Čeprav finančni direktor podjetja za upravljanje premoženja ne upravlja neposredno najemnikov, mora še vedno razumeti, kako se zbirajo te pristojbine ... pomembnejše, saj veliki trgovci na drobno pogosto oporekajo CAM provizije ali plačajo samo odstotek ... finančni direktor mora vedeti, kako upoštevajte razliko ali odstopite CAM. "
Preden se poskušate pogajati o CAM ali upravnih taksah, se prepričajte, da razumete, kaj so. Če so CAM plačila zapleteni problem za finančne direktorje, bolje jih pripravite!
Industrijski standardni prispevki CAM
Ker stanje določenih skupnih površin neposredno vpliva na najemnike, so pristojbine, povezane s stroški vzdrževanja in popravila hodnikov, dvigal, stopnišč, lobijev in skupnih sanitarij, precej standardne za stroške CAM. Tudi običajno se ocenjujejo najemniki v pristojbinah CAM stroški, povezani z vzdrževanjem parkirišč (vključno z osvetlitvijo in urejanjem krajine) in pločniki.
Nasveti za pogajanje o standardnih CAM dajatvah
Če vrste pristojbin, za katere vas prosimo, da plačate, ni mogoče prenesti, poskrbite, da vaš najem posebej dovoljuje, da pregledate najemodajalčeve račune. Podjetje je poslovno in to ne bi smelo veljati za nezaupanje na najemodajalca ali kaj osebnega, vendar plačevanje neznanih pristojbin preprosto v dobri veri ni dobro poslovanje.
Če zahtevate izjavo vsaj, da mora najemodajalec zagotoviti dokumentacijo (odgovornost) za vse zaračunane pristojbine, je edini način, da zagotovite pošteno zaračunavanje.
Prav tako se je treba pogajati o tem, koliko se lahko vsako leto poveča pristojbina za CAM - kar največjo količino ali odstotek. Ta "zgornja meja" je treba navesti ločeno od drugih povečanj najemnin.
Upravne takse za poslovanje in upravljanje (O & M)
Če vaš najem zahteva, da plačate CAM provizije za kakršne koli operativne stroške ali stroške upravljanja - takoj ugovarjate takšnim stroškom. Če najemodajalec vztraja, prosite, da si ogledate seznam (dokazilo) teh stroškov in kako je bil vaš del izračunan. Te pristojbine se dejansko ne smejo imenovati CAM pristojbine, temveč "Administrativne pristojbine". Upravne takse so še vedno stroški CAM - lastnik vas poskuša prispevati k svojim stroškom. Upravne takse običajno temeljijo na odstotku celotnih stroškov CAM.
Nasveti o pogajanjih o upravnih taksah O & M
Večina najemnikov bo ugovarjala operativnim in upravljavskim pristojbinam, ker najemodajalec že zaračunava dohodek od najemnine, ki se zaračunava tudi brez CAM-a. Če vaši CAM-stroški vključujejo plače za vodstveno ali administrativno osebje (na ali izven kraja), stroške zavarovanja odgovornosti (plačati boste morali za zavarovanje svoje odgovornosti - najemodajalec bo to zahteval, preden lahko vstopite), oglaševanje in druge promocijske dejavnosti, strokovne storitve, kot so pravne ali računovodske storitve, se sklicujte na te iz vašega najema.
Po Rosie Rees, "The Battle Over CAM Charges," Magazine trgovinskega prometa ; "Skrbni najemniki bodo zmanjšali odstotek (ki se giblje od 25% do 5%) in iz izračuna ne vključujejo stroškov, ki niso vzdrževalni (npr. Davki, zavarovanje, gospodarske javne službe)."
Rees tudi verjame, da vzdrževalci in stroški popravila, povezani s stavbami (tj. Strehe, gradbene temelje in zunanje stene) ne bi smeli absorbirati najemniki, ker to niso običajna območja, ki jih uporabljajo najemniki ali njihove stranke. Rees natančno opozarja; "Najemodajalec že dobi dohodek od teh stavb v obliki najema. Vse stroške vzdrževanja in zamenjave jih mora plačati najemodajalec iz prihodkov od najemnin. "
Viri:
Rosie Rees. Trgovina na drobno Online. "The Battle Over CAM Fees." 1. september 1999.
Laura DeMars. CFO Magazine. "Real Deal". Avgust 2007.