Koraki in pravna sredstva za komercialno izselitev
Izselitev za neplačevanje najemnine mora biti poslovna odločitev
Vsi lastniki podjetij so lahko občasno izpostavljeni težavam z denarnim tokom, vendar če vaš najemnik ne more plačati najemnine ali ne želi sodelovati z vami, da bi se plačevali najemnine, ne morete preprosto zamenjati ključavnic na njihovih vratih in zadrževati poslovne talcev - morate iti skozi določene korake, da jih pravno izselijo.
Preden se odločite za izselitev svojega najemnika, upoštevajte poslovne vidike. Kako dolgo vam bo znova prineslo najem nepremičnine? Boste morali vložiti veliko denarja za popravila? Ali ima najemnik trenutne finančne težave ali ni verjetno, da bi kdaj dobil in ostal na tekočem na najemnino? Boste morali iti na sodišče?
Ko ste se odločili, da je prava izbira izseliti najemnika, prej boste začeli proces bolje. Vsak dan ne morete ponovno izposoditi prostora, je še en dan, ko izgubljate denar na nepremičnini, in še eno noč izgubljenega spanja, ki skrbi za stvari.
Najbrž potrebuješ odvetnika
Če želite izseliti komercialnega najemnika, ker ni plačal najemnine, morate biti seznanjeni z zakonom ali pa najti odvetnika, ki vam bo pomagal pri oddaji naloga za izselitev. Kako nadaljujete lahko vplivajo tudi dejstvo, ali je podjetje korporacija, partnerstvo ali zakup je osebno zagotovil lastnik podjetja.
Odvetnik, ki ga najamete, bi moral aktivno izvajati poslovno pravo, po možnosti pa bi moral biti specializiran za komercialne poslovne transakcije. Obrazci, zakoni in postopki za izselitev stanovanjskega najemnika niso enaki kot tisti, ki izsiljujejo komercialnega najemnika.
Nekateri odvetniki zaračunavajo pavšalno pristojbino, drugi pa na urno postavo, večina pa vam prav tako zaračuna sodne stroške, pristojbine za vložitev in celo čas, ki ste ga porabili po telefonu z odvetnikom in poštnino ter stroški kopiranja dokumentov.
Da bi se izognili skritim stroškom, se prepričajte, da se vprašajte o vseh taksah, ki bi jih utegnili povzročiti, preden zadržite odvetnika
Izsiljevanje komercialnega najemnika traja nekaj časa in je pogosto drago. Boste imeli lažji čas, da dokažete, da je najemnik v zaostalih zneskih (dolguje vam denar), kot ga boste potrebovali za kakšno drugo kršitev pogodbe o zakupu. Toda v vseh primerih, ko izseljevalec najemnika, dokazno breme je na vas, da pokažejo, da ste pravkar vzrok za zagon najemnika.
Nekatere posebne pravice najemnika, ki jih zakon določa za stanovanjske najemnike, niso razširjene na komercialne najemnike. Poslovni najemniki so veliko bolj ranljivi za zlorabo najemodajalca, kot pa stanovanjski najemniki, vendar to ne pomeni, da lastnik nepremičnin lahko krši zakone v vaši državi.
Če je vaš najemnik vložil stečaj
Čeprav so se leta 2005 federalni zakoni o zakupu najemnikov v stečaju spremenili v korist lastnika zemljišča, lahko posamezni državni zakoni še vedno vplivajo na izselitev komercialnega najemnika za neplačevanje najemnine.
Če je najemnik že vložil stečaj pred lastnikom, ki poskuša izseliti zaradi neplačila najemnine, bo avtomatično bivanje v korist najemnika preprečilo najemodajalcu, da bi najemniku obvestilo o odpovedi ali začetek postopka deložacije.
Vendar pa lahko najemodajalec še vedno nadaljuje z deložiranjem, tako da zaprosi zvezno stečajno sodišče, naj odpravi bivanje.
V večini primerov bo sodnik prekinil bivanje, ker najemna pogodba ne vpliva na vrednost najemnika.
Če najemnik vpiše stečaj po začetku izselitve, se zvezni zakon strinja z najemodajalcem. Vendar pa peščica držav omogoči najemniku 30 dni od izreče izselitve, da ozdravi dolg.
Izsiljevanje najemnika, ki je že odnesel stečaj, ali ki je začel postopek stečaja po začetku deložacije, je lahko zapleten. Nekateri zakoni dovoljujejo komercialnim najemnikom, da ustavijo proces izselitve, ko gre za stečajno sodišče, v takih primerih pa je skoraj vedno najbolje najeti odvetnika.
Koraki, ki so vpleteni v izsiljevanje za neplačevanje najemnine
Obvestilo o neplačilu: Tudi če vaš najem ne zahteva, da to storite, vedno pošljite najemniku privzeto obvestilo (obvestilo o izselitvi), ki navaja, da je najemnina zapadla, in če boste izselitev nadaljevali, če najemnina ni v celoti plačana določen časovni okvir (to je lahko časovni okvir, kot je naveden v najemni pogodbi ali daljši datum, ki se odloči, da bo dal več časa najemniku za plačilo.)
Ne sprejemajo delnega plačila: Po mnenju ameriških odvetnikov za poslovno pravo v Minnesoti, Jacob C. Hendricks in Jon L. Farnsworth, "lastniki lahko nenamerno odpustijo kršitev in ne morejo izseliti najemnikov, če je delno plačilo najemnine sprejeto. sprejema ključe najemnika pred prenehanjem najema in brez kakršnega koli drugega pisnega dogovora ni mogoče preprečiti zbiranja prihodnje najemnine od najemnika. "
Začni postopek sodnega postopka: ko je vaš datum, ki ste ga navedli v celoti, minil, bo vaš odvetnik služil najemniku z uradnim izselitvenim obvestilom in predložil sodišču, da razpiše zaslišanje.
Sodnik lahko odloči, da mora najemnik takoj zapustiti premoženje ali pa jim dati nekaj dni. Sodnik bo prav tako verjetno odločil in dajal najemniku možnost, da sčasoma odplača dolg za najemnino. Najemnik je lahko tudi finančno odgovoren za prihodnjo izgubo najemnine, dokler nepremičnina ne bo ponovno najeta.
V vseh primerih, ko se soočate z izselitvijo drugače dober najemnik za neplačevanje najemnine, je pametno upoštevati verjetnost, da bi najemnik prišel na najem. Če menite, da najemnik lahko dela z njimi. Če niste prepričani, ne morete ali ne želite prevzeti tega tveganja, nemudoma začnite z delom. Boste naredili uslugo in najemnika, ker prej lahko najemite nepremičnine nekoga drugega, zaslužite denar in zakupnik bo odgovoren za manj "izgubo prihodnje najemnine".